FAQ : Les questions viager qui nous sont le plus fréquemment posées

Vendre en viager est la solution choisie par de nombreux seniors afin de recevoir un capital important ainsi qu’une rente mensuelle indexée et nette d’impôt.
Les atouts du viager pour le vendeur :

• Un capital disponible immédiatement
• Une rente régulière et garantie, complémentaire à la pension.
• Continuer à habiter chez soi (viager occupé)
• Eviter des soucis de gestion avec des locataires (viager libre)
• Une protection contre l’inflation grâce aux indexations
• Réversibilité ou Accroissement du paiement de la rente à 100 %
• Aucun frais d’agence immobilière

• La valeur vénale du bien
• L’âge du/des vendeurs
• La hauteur du bouquet
• Nombre de vendeurs
• La limitation de la durée de paiement de la rente
• Vente en Nue ou en pleine propriété
• Les taux d’intérêts

Non, la rente est nette d’impôt dans le cas où elle est versée par un particulier. La rente est le résultat d’une vente immobilière qui ne fait pas l’objet d’une taxation. Elle ne constitue donc pas un revenu aux yeux du fisc.
Par contre si l’acquéreur est une personne morale, la rente sera taxée actuellement à 30 % de 3 % du capital abandonné. Dans ce cas, la personne morale aura à verser un complément de rente au vendeur afin de compenser cette taxation.

Le bouquet est une somme d’argent versée par l’acquéreur au vendeur, au moment de l’acte authentique. Il s’agit en quelque sorte d’un acompte sur le prix de vente. A noter que plus le bouquet est important , moins la rente sera élevée et vice versa.

Ce seront les héritiers et ayants droit qui devront continuer le paiement de la rente jusqu’au terme prévu dans l’acte.
On peut conseiller les acquéreurs qui ont des enfants en bas âge de contracter une assurance vie qui couvrira le paiement des rentes en cas de décès.

En cas de décès de l’un des conjoints, la rente continue à être payée dans son entièreté au conjoint survivant . On parle alors de « rente réversible » ou de réversibilité de la rente.

Le contrat prévoit une clause résolutoire ou – pacte commissoire exprès – qui prévoit qu’en cas de non paiement de la rente dans les 2 mois de son échéance et après mise en demeure restée sans suite, la vente sera considérée comme nulle. Tous les versements resteront acquis au vendeur à titre d’indemnité.
En règle générale, si un tel cas devait se présenter, l’acquéreur désirera revendre le contrat viager, pour ne pas se retrouver devant une situation financière dramatique pour lui.

• Vente en viager en pleine propriété = Viager libre
  Le vendeur cède la pleine propriété du bien moyennant paiement d’un prix converti en partie en bouquet et le solde sous forme de rentes. Ces rentes sont indexées et nettes d’impôt.
  Dans ce cas, le vendeur n’aura plus aucun frais de réparation ou autres, ni aucune taxes.
• Vente de la Nue Propriété avec réserve d’usufruit = viager occupé
  Le vendeur se réserve l’usufruit du bien en général à vie – Il peut soit occuper le bien, soit le louer et en percevoir les loyers.
  Les acquéreurs ne disposeront du bien qu’au décès du/des vendeurs.
• Vente en viager de la pleine propriété avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation
  Le vendeur occupe le bien mais ne peut le mettre en location en cas de départ anticipé. On prévoit généralement un complément de rente en cas de libération du bien (renon de 3 mois et officialisation du départ devant notaire)

Afin de garantir le pouvoir d’achat au vendeur, les rentes sont indexées suivant l’indice santé. On peut prévoir une limitation de l’indexation, ou déterminer un montant d’augmentation fixe annuel (par exemple 2 % l’an) – Tout est question de conventions entre parties.

En cas de vente de la pleine propriété, tous les coûts des travaux incombent à l’acquéreur. En cas de vente de la Nue propriété, tous les travaux d’entretien et de réparation sont à charge des vendeurs, seules les grosses réparations liées à la toiture et la structure de l’immeuble sont à charge des acquéreurs (code civil art 606) – terrasse – remplacement des ascenseurs * remplacement de la chaudière.

En cas de viager libre, le Précompte immobilier est à charge de l’acquéreur
En cas de viager occupé, la charge du Précompte immobilier revient au vendeur

L’acquéreur doit s’acquitter des frais d’acte, droits d’enregistrement et honoraires du notaire. Les honoraires de l’agence immobilière sont également à charge de l’acquéreur.
Ces frais sont calculés sur la valeur pro fisco.

La vente viagère en famille est déconseillée car il existe un risque de requalification par l’administration fiscale lors du décès.
Selon l’article 11 du Code des successions :
« Les biens meubles ou immeubles qui ont été vendus ou cédés à titre onéreux par le défunt sont considérés, pour la perception des droits de succession et de mutation par décès exigibles du chef de l’hérédité du défunt, comme faisant partie de sa succession et comme recueillis à titre de legs par l’acquéreur ou par le cessionnaire, si le défunt, aux termes de la convention, s’est réservé un usufruit ou a stipulé l’abandon à son profit soit de l’usufruit d’un autre bien, soit de tout autre droit viager, à moins qu’il ne soit établi que la vente ou la cession ne déguise pas une libéralité au profit de l’acquéreur ou du cessionnaire. »

Lorsque l’âge de la retraite a sonné, la baisse de revenus qui s’ensuit peut être significative – En moyenne, la pension légale correspond à une baisse de 30 % des revenus .

Nombreux sont les seniors qui désirent rester actifs et  occuper leur temps libres – Entre vacances, loisirs, sorties, aides financières pour les enfants ou petits-enfants ou encore travaux ou  problèmes de santé – on se rend vite compte que la retraite ne rime pas nécessairement avec « baisse des dépenses »

S’il y a 10 – 15 ans on pouvait encore combler le déficit par des intérêts que pouvaient procurer une épargne que l’on avait pu se constituer, aujourd’hui avec des taux proches de 0 % , le retraité doit puiser tous les mois dans son épargne pour arriver à équilibrer son budget.

L’augmentation de l’espérance de vie (10 ans de plus sur les 30 dernières années) couplée à ce déficit budgétaire font que 40 % des seniors se retrouvent à un moment donné devant des difficultés financières et un choix à faire.

Vendre son bien et entrer sur le marché de la location ou acheter plus petit ?

Rester chez soi ?

Le maintien dans son domicile est le souhait de la grande majorité des personnes interrogées.

Le VIAGER Occupé est la solution pour retrouver du pouvoir d’achat et  être moins soucieux des fins de mois tout en conservant son logement.

L’acte prévoit en général que vous gardiez l’usufruit à vie – cela signifie que vous pouvez rester dans votre logement votre vie durant ou, en cas de déménagement, vous pouvez louer votre bien et en percevoir les loyers.

Vous pouvez également prévoir de céder votre usufruit à votre acquéreur moyennant un complément de rentes en cas de départ anticipé du bien.

En effet, souvent si vous quittez votre bien , c’est pour des raisons de santé. Aurez-vous encore la capacité ou la force de gérer un locataire ?

Songez aux frais de remise en état, aux éventuelles exigences de votre locataire, aux taxes et charges qui viennent grever votre rendement.

En cédant votre usufruit à votre acquéreur vous n’avez plus aucun souci , tous les frais et charges sont alors pour votre acquéreur.

En général, la cession de l’usufruit se fera moyennant complément de rente qui sera de l’ordre de 50 % d’un loyer normal.

En viager occupé, les charges sont réparties entre usufruitier et nu-propriétaire. Sans que cette liste soit exhaustive, la plupart des contrats prévoient la répartition suivante :

Le crédirentier (usufruitier) prend à sa charge toutes les réparations d’ordre usufructuaires Sans limiter la  généralité des réparations d’entretien, sont habituellement traitées comme telles :

• toutes dépenses de fonctionnement de l’immeuble et de jouissance
• les réparations considérées comme d’entretien (par opposition aux « grosses réparations » à la charge de la nue-propriété comme dit ci-après)
• les travaux de peinture, même extérieure
• le vernissage
• les réparations des sols, plafonds, escaliers, ramonage et réparations des cheminées
• le recrépissage, même des gros murs
• l’entretien, les réparations et le remplacement du système de chauffage

et le débirentier (nu-propriétaire)  supporte,  les grosses réparations tel que précisé à l’article 606 du code civil ainsi que celles admises aujourd’hui par la jurisprudence.

Ledit article 606 stipule : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. ».

Tout ceci peut faire l’objet d’aménagements entre parties.

Chaque partie doit assurer son risque – Chacun doit contacter son assureur – en théorie il peut donc y avoir 2 contrats, l’un couvrant la nue-propriété, l’autre couvrant l ‘usufruit.

En pratique, on convient souvent de maintenir le contrat existant en signalant le démembrement de propriété à la compagnie d’assurance – la prime est alors partagée 50/50 – Le gros avantage : s’il y a un sinistre et un seul contrat, il n’ y a pas de risque que les compagnies se rejettent les responsabilités…

Nous avons vu que l’âge du vendeur est un élément important dans le calcul de la rente. Plus vous êtes jeune, plus l’espérance de vie est longue et plus la durée de paiement de la rente sera potentiellement importante. En corollaire, plus vous êtes jeune et plus le montant de la rente sera faible mais…. plus longtemps l’acquéreur devra attendre pour profiter de son acquisition.

L’acquéreur est en général déjà propriétaire de son bien et bien installé dans la vie, il a en général entre 40 et 55 ans. On conseille une différence d’âge d’une génération entre acheteur et vendeur.

On comprendra de toutes ces indications, que le vendeur en viager OCCUPE devra avoir au moins 70 ans pour rencontrer la demande à de bonnes conditions.

Il existe des possibilités de vendre lorsque l’on est plus jeune, mais on limitera alors souvent la durée de l’usufruit.

Pour le viager LIBRE (vente en pleine propriété) il n’ y a pas d’âge minimal mais la durée de paiement de la rente sera limitée.

Le contrat prévoit deux garanties si l’acheteur devait manquer à ses obligations.

Le privilège du vendeur, une inscription hypothécaire est prise au profit du vendeur pour garantir le paiement des rentes. En cas de défaut, le vendeur peut faire vendre la nue-propriété et se payer en priorité avant tous les autres créanciers de l’acheteur.

La clause résolutoire (pacte commissoire exprès), cette clause permet au vendeur d’annuler la vente et récupérer la pleine propriété de son bien. Les sommes déjà versées (bouquet et rentes) restent acquises au vendeur à titre d’indemnité. Peu de crainte que cela arrive donc, l’acquéreur qui se trouverait dans cette situation préférera revendre le contrat à un tiers solvable. Toutes les conditions initiales devront en ce cas être maintenues.

La durée de la rente est librement fixée entre parties. Nous fixons une durée en relation avec l’age du vendeur. A 82 ans, nous n’allons pas conseiller d’étaler les rentes sur une durée de 20 ans mais plutôt sur 10-12 ans afin d’avoir des rentes assez importantes et avec une forte probabilité de les obtenir…

Pour les personnes de 70 ans par exemple, nous conseillons le paiement des rentes sur 15 voire 20 ans en sachant que plus la durée est longue, moins le montant des rentes est élevé. L’acquéreur aura intérêt à fixer une durée plus longue afin de payer le moins possible chaque mois. Mais il ne s’agira pas de faire fuir les acheteurs potentiels en réduisant trop la durée de la rente.

Rappelons que cette limitation de durée ne concerne que le paiement. En cas de viager occupé, si vous êtes en vie après l’échéance fixée, vous ne toucherez plus la rente mais vous pourrez rester dans votre bien votre vie durant.

Il est donc important de confier la vente à une société spécialisée qui a une expérience et une parfaite connaissance des transactions viagères.